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잔여지매수청구 사례 그리고 접도구역 토지보상 절차와 보상금기준에 대해 알아보겠습니다.
잔여지매수청구는 토지보상 과정 중의 일부로 국가를 위한 사업을 위해 토지수용이 되면 토지소유주가 가진 모든 땅을 전부 수용해 주는것이 아니고 소유주의 땅 중 사업을 위해 필요한 일부의 땅만 수용하는데 수용되지 않은 나머지 땅을 잔여지라고 하고 이것도 사주세요~ 하는게 매수청구입니다.
국가를 위한 사업이라는것은 아파트나 고속도로 같은 국민 다수를 위한 큰 공사를 말한답니다.
말씀드릴 사례는 고속도로를 만들기 위한 사업에 편입된 토지에 관한 수임이었습니다.
가장 먼저 알아야 할 사항은 고속도로가 만들어지면 도로 자체 양쪽 옆으로 일정 간격(국도에서 20m 고속도로에서 50m)은 형질변경을 할 수 없기 때문에 이쪽 토지를 전혀 사용 할 수 없다고 보면 됩니다....고속도로 밑에서 삼겹살 구워 먹는 거 밖에는....
이것을 접도구역이라고 합니다.
경기도 여주시 어딘가의 고속도로 공사를 위한 토지수용계획이었는데 의뢰인이 노후를 위한 집을 지으려고 구매한 땅이였습니다.
공사 내용을 보자면 약간 길쭉한 직사각형 모양의 땅의 세로로 3분의1 지점을 관통하는 도로였는데요.
땅의 3분의 1지점을 통과하는 도로니 당연히 소유땅 자체도 3분의1과 3분의2로 나뉘어 버리겠죠.
게다가 접도구역을 감안한다면 위쪽 3분의1은 그냥 쓸모 없어져 버리고 아랫쪽 3분의2도 원래 목적인 집을 짓기에는 부적절한 땅이 되버립니다.
사례를 해결하기 위해 가장 먼저 잔여지매수청구 조건에 대해 알아보고 접도구역에 특정해서 알아야 합니다.
잔여지매수청구 조건
- 대지로서 면적이 작거나 모양을 감안하여 건축물을 건축할 수 없는 경우
- 맹지가 된 경우
- 토지를 종래의 목적으로 사용할 수 없는 경우
여기서 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한 때 인지의 여부는 그 토지의 현실적 구체적 용법만을 기준으로 판단할 것이 아니라 그 토지의 공부상 지목과 현황 용도지역 등을 종합하여 일반적으로 판단하는데요.
접도구역인 경우에는 국도에서부터 20m 고속도로 50m이내에 위치에 해당되어야만 매수청구 요건이 됩니다.
현재 토지보상 후 남은 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란하다고 주장하며 잔여지매수청구를 넣은 상태이고 결과를 기다리는 중인데요. 부디 제발 좋은 결과가 나오길 바랍니다.
다음으로는 토지보상 절차에 대해 알아보겠습니다.
토지는 공개념으로 보시면 되는데 이 것은 국가가 원할 때 언제든 강제수용 당할 수 있는 제도로 기본적인 토지소유권은 인정하지만 공적으로 필요한 경우 언제든지 뺐긴다고 보시면 됩니다.
그 시점이 수용재결이고 수용재결이 완료되면 시행사는 토지의 소유권을 가져가면서 공탁을 하거나 이의를 유보하더라도 이의재결을 하도록 유도할 겁니다.
대부분 수용재결이 끝나고 보상금 계약서에 도장을 찍을 때 담당자가 이의신청을 할것이냐 물어볼거에요. 그 때 이의 신청 할 것이다 라고 하면 계약서에 "이의를 유보한다" 라고 기재해줍니다.
그리고 잔여지 보상을 어떻게 할건지 물어보는데 그 때 잔여지 보상을 해달라고 하면 그렇게 진행됩니다.
보통은 시행사측에서 잔여지 보상의사가 없기에 중토위에 잔여지 보상을 청구하게 됩니다.
보상금 산정 기준
보상금 산정은 사업인정고시를 기준으로 감정평가사 3명이 평가하여 산술평가한 금액이 보상금인데 대략 공시지가의 1.5배 정도랍니다. 그러나 공시지가와 감정평가액은 다릅니다.
개별공시지가는 과세표준이 되므로 새로 평가하지만 보상금은 사업이 이루어질때 하는 것이기에 약간의 차이는 있지만 산정방식은 거의 똑같다고 생각하시면 됩니다.
표준지공시지가에 개별요인을 곱한것이 보상금입니다.
토지는 개별성이 있어 바로 옆에 있는 땅이라도 가격이나 가격산정 기준은 각각 달라집니다.
예전에 토지수용을 당했었는데 바로 옆에 있는 땅이 경매로 팔린 가격을 보니 내가 통보 받은 토지보상금이랑 무려 3배까지 차이 나서 억울하다는 상담을 한 적이 있었습니다. 물론 중토위 판결이 이미 다 나와버린 상태라 더이상 손을 쓸 수는 없었어요...ㅠㅠ
중토위 판결이 나오면 끝입니다!
뜨끈뜨끈한 사례와 함께 잔여지매수청구 관련된 접도구역과 토지보상 절차와 기준에 대해 알아봤습니다.
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